Romagna, se ci sei, batti un colpo. (#4)

E che sia bello forte, perché stiamo vivendo un periodo così brutto che potremmo uscirne malissimo o addirittura non uscirne.

Cominciamo questa quarta parte guardando a com’era il turismo da noi, in Italia e nel mondo qualche mese fa, quando ancora non si parlava di COVID-19 e le cose andavano in un certo modo.

Nell’universo turistico mondiale risulta che le compagnie alberghiere godono di ottima salute, fanno buonissimi margini, crescono e si moltiplicano a velocità molto sostenuta e di conseguenza il mondo finanziario sostiene il settore con ingenti investimenti negli Asset Immobiliari.

Ma allora come mai in generale le attività alberghiere in Italia producono pochi margini e quindi sono quasi impossibilitate a finanziare gli investimenti necessari per una consistente ed estesa riqualificazione?

In generale gli investitori realizzano i loro investimenti in base a modelli di previsione sulla redditività che ne può derivare ed al rischio per ottenerla. Detto grossolanamente è così che avviene la scelta sugli impieghi.

Proviamo ad approfondire il ragionamento, cerchiamo di osservare più in dettaglio i 3 principali ambiti economici che, in particolare nel sistema alberghiero, concorrono a dare la misura di quel valore che viene preso in considerazione per misurare l’opportunità di fare investimenti.

Il primo è sicuramente l’ambito commerciale, che va dalla valutazione del cosiddetto marketing mix al valore del brand e del mercato di riferimento.

Poi c’è l’ambito gestionale, che va dalla analisi dell’attività vera e propria al controllo di gestione fino alle risorse umane.

Infine l’ambito immobiliare, cioè il valore della location, dell’edificio, degli impianti, ecc…

Ovviamente ciascuno degli ambiti contribuisce con un certo peso alla determinazione del corretto valore dell’albergo, sia come elemento singolo sia in correlazione con gli altri.

Possiamo fare degli esempi per far comprendere meglio ciascuno degli ambiti indicati sopra.

Nell’ambito commerciale ad esempio rientrano gli alberghi i cui brand si legano a “fashion”, “design” e “moda”, che perciò vivono il loro successo in modo abbastanza indipendentemente dalla loro location o dal immobile.

Nel secondo caso si trovano gli alberghi in grado di rispondere tutto l’anno alle esigenze di più segmenti di mercato, che possiamo chiamare “evergreen” e che sono normalmente gestiti al meglio in quando storicamente utilizzati con elevati tassi di occupazione stabili nel tempo.

Infine nel terzo caso rientrano i cosiddetti Trophy Assets, cioè gli immobili di assoluto pregio da ogni punto di vista, si trovano in location esclusive (ad esempio nelle vie principali delle grandi città), ospitano tenants (inquilini) di rilevanza internazionale e hanno caratteristiche architettoniche di eccezione. Per questi il valore degli immobili in sè è decisamente elevato in proporzione alle altre componenti economiche che concorrono a determinarlo, strutture quindi considerate come irripetibili il cui valore rimarrà sempre alto nel tempo.

Questi sono riassunti molto ma molto superficiali, RiminiRomagna ne è consapevole, ma dovrebbero almeno dare una idea della complessità in gioco anche a chi non è del settore e in definitiva, più la situazione si fa complessa e più elevati sono gli investimenti necessari a sostenere l’iniziativa alberghiera e maggiore è il numero delle competenze tecniche ed economiche necessarie a rendere remunerativo l’investimento.

Tutto ciò implica una proliferazione di professionalità specifiche per i vari ambiti e sicuramente questo spiega perché a livello internazionale negli ultimi decenni si è assistito alla proliferazione di brand alberghieri che individuano le caratteristiche commerciali dell’albergo e facilitano la distribuzione/commercializzazione a livello internazionale, di Compagnie di Gestione senza un proprio marchio specializzate nella gestione di alcune tipologie di alberghi potendo disporre di informazioni e dati benchmark superiori alla media, di Fondi di Investimento o comunque Società Finanziarie specializzate nella proprietà di immobili alberghieri con staff specificatamente preparati.

Detta così sembra una situazione ovvia e scontata, ma in Italia ci si muove nello stesso modo?

No, in Italia, se si escludono alcune esperienze di franchising, questi schemi operativi non sono ancora diffusi a causa principalmente della natura storica del nostro sistema ricettivo e delle barriere sociali e culturali che contraddistinguono il nostro Paese, sia sul lato imprenditoriale che su quello politico e amministrativo oltre che su quello formativo.

Rifletteteci su, se ne avete voglia.

A domani con la quinta parte.